税理士法人森田事務所 > 記事一覧 > 不動産を相続した場合の相続税は？評価額の計算から節税方法まで解説
自宅や土地といった不動産を引き継ぐことになった際、懸念事項となるのが相続税の負担です。
今回は、不動産相続における相続税について解説します。
相続税には、基礎控除という非課税の枠が用意されています。
基礎控除額は、以下の式で算出されます。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
不動産相続においても、上記の非課税枠は適用されます。
不動産の評価額とその他の遺産を合算した総額がこの基礎控除額を超えた場合のみ、相続税の申告と納税が必要となります。
不動産を相続した場合の相続税を算出する際に重要となる点は、相続税の計算に用いられる価格が市場で取引される価格とは異なるという点です。
相続税の計算に用いられる価格を評価額、市場で取引される価格を時価と呼びます。
土地の評価方法は、その場所や用途によって以下の2つに分けられます。
路線価方式は、市街地などの主要な道路に面した土地を評価する際に用いられます。
路線価とは、道路ごとに設定された1平方メートルあたりの単価のことで、国税庁が毎年7月に公表しています。
このときの土地の評価額は、以下の式によって求められます。
評価額 ＝ 路線価 × 面積（平方メートル） × 補正率
補正率は、土地の形状に応じて価値を微調整するために用いられるものです。
倍率方式は、路線価が設定されていない郊外や農村部の土地に適用される方法です。
市区町村が固定資産税の計算に用いている固定資産税評価額に、国税庁が定めた一定の倍率を掛けて算出します。
具体的な計算式は、次の通りです。
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率
固定資産税評価額は毎年春に送付される納税通知書に記載されているため、比較的容易に把握できます。
建物は、土地と比べてシンプルに評価されるといえます。
建物の評価方法は、自宅か賃貸かによって以下のように区別されます。
自宅建物の評価額は、固定資産税評価額と同一になります。
よって、計算式は次のように示すことができます。
評価額 ＝ 固定資産税評価額
固定資産税評価額は、建物の時価よりも低めに設定される傾向があるため、節税効果が期待できます。
他人に貸している建物の場合は、自宅建物よりも低い評価額となります。
具体的には、以下の式によって算出されます。
評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 － 借家権割合）
なお、借家権割合は国税庁により全国一律で30%と決まっています。
不動産を相続する際に節税対策として利用できるのが、小規模宅地等の特例です。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業に使っていた土地を相続する際、一定の面積までは評価額を減額できる制度です。
被相続人と同居していた配偶者や子どもが自宅を相続する場合、小規模宅地等の特例による減額率は80パーセント、限度面積は330平方メートルです。
相続する人が配偶者であれば、この特例は無条件に受けられます。
しかし、子どもである場合には、被相続人との生前の同居や、相続後の継続した居住などの条件があります。
被相続人が不動産貸付業を営んでいた土地が対象である場合、減額率は50パーセント、限度面積は200平方メートルとなります。
相続税の手続きには、法律によって期限が定められています。
具体的な相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。
この期間内に遺産分割を成立させ、税額を算出し、納税を完了させなければなりません。
期限内に現金で一括納税できない場合には、分割で払う延納や、相続した不動産そのものを国に納める物納という制度を利用する選択肢があります。
ただし、これらは利子税が高かったり、条件が厳しかったりして、ハードルの高い制度であるといえます。
遺産を相続する際には、数次相続も見据えて慎重に判断してください。
数次相続とは、被相続人の財産を引き継いだ相続人が亡くなることによって次の相続が発生した状態をいいます。
配偶者には、配偶者の税額軽減によって1億6,000万円までの非課税枠があるため、遺産をすべて配偶者に相続させるケースがあります。
配偶者が相続した財産が多い分、配偶者が亡くなった際に生じる相続の対象となる財産も多くなります。
さらに、配偶者が亡くなったことにより法定相続人の人数が減少することになるため、基礎控除額が減少します。
その結果、子どもが負う税額はかえって増加する可能性があることに注意してください。
財産に不動産が含まれている場合も同様に、将来発生する相続を見据えた判断が求められます。
今回は、不動産を相続した場合の相続税について解説しました。
評価の方法が分からなかったり、特例の適用要件に不安を感じられたりした場合には、早めに税理士に相談することを検討してください。
税理士は、不動産の評価額の算出や、数次相続を見据えた承継を行うためのシミュレーションもサポートします。