税理士法人森田事務所 > 記事一覧 > 不動産投資は節税対策になる？
不動産投資は、所得が多い方の所得税や住民税対策として利用できます。
また現金を多く所有している方にとって、不動産投資が相続税対策になることもあります。
この記事では、不動産投資による節税対策について解説します。
不動産投資とは、賃貸マンションやオフィスビルなどを購入し、他者に貸して家賃収入を得たり、売却して利益を出したりする投資です。
たとえローンを組んで不動産を購入したとしても、家賃収入をローンの返済に充てられるため、実質的な負担を抑えて運用できます。
購入した不動産は減価償却が可能です。
減価償却とは、固定資産の取得費用を数年かけて経費として計上する仕組みです。
資産を取得したタイミングで全額を経費として計上するのではなく、耐用年数で分割して計上します。
不動産の減価償却は、毎年一定額を計上する方法で行います。
建物には法定耐用年数が定められており、それに応じて毎年の減価償却できる金額や、減価償却できる残りの年数が決まります。
減価償却期間中は常に一定の費用が発生するため、それを利益と相殺させることで、課税対象となる利益を少なく抑えることが可能です。
不動産投資の費用を有効活用することで、所得税や住民税の節税につながることがあります。
通常、所得税や住民税は所得の総額に対して課せられ、所得が多いほど税額は高くなります。
ただし不動産投資によって発生した赤字は、給与所得などその他の利益と相殺させることが可能です。
不動産投資で発生した赤字を差し引き、残りの所得に対して課税されるため、不動産投資の赤字が大きいほど税額が少なくなります。
たとえば1億円の不動産を毎年1,000万円ずつ減価償却していくとします。
もしも年間の賃貸収入が500万円、減価償却以外の経費も500万円であった場合、実質的な現金収支は0円です。
金銭的な利益もなければ、負担もありません。
しかし会計上は、減価償却費の1,000万円がマイナスとして計上されます。
この赤字と給与などの所得を相殺させることで、実際の現金収支に赤字を発生させることなく、課税対象となる所得を減らすことが可能です。
ただし減価償却可能な期間は限られており、いつまでも大きな節税効果を期待できるわけではないため、注意が必要です。
不動産投資は、相続税の節税にも利用できます。
相続税の計算をするとき、不動産の価値は市場価格ではなく、相続税評価額を用いて計算します。
一般的に相続税評価額は市場価格よりも低くなることが多く、同じ金額を相続させるのであれば、現金を不動産に換えて相続した方が節税になる可能性があります。
不動産の相続税評価額は、土地は路線価や評価倍率による評価、建物は固定資産税評価額によって決まります。
土地は市場価格の8割ほど、建物は6～7割ほどの価値になることが一般的です。
また、他人に貸している不動産はさらに評価額が下がります。
自分で自由に使用できない分、自由に使用できる不動産よりも価値が低いと考えられるためです。
それぞれの土地に設定されている借地権割合や借家権割合などをもとに、通常の相続税評価額から減額できます。
さらに土地の評価額は、小規模宅地等の特例を活用することで大幅に減額できる可能性もあります。
賃貸アパートや貸駐車場など貸付事業用の土地は、200平方メートルまでの評価額を50％減額できます。
ただしこの特例は相続開始時点で、賃貸事業を始めてから3年を経過していなければ適用できません。
投資物件を相続させる際、相続時精算課税制度を利用して生前贈与を行うと、節税につながることもあります。
この制度を利用して生前贈与した財産のうち、2,500万円までは贈与時に贈与税が課せられません。
相続開始後には、生前贈与された財産も相続財産に含めて相続税の計算を行います。
贈与税の代わりに相続税を支払う仕組みです。
通常、相続税の計算は相続開始時の評価額で行いますが、生前贈与された財産は贈与時の評価額で計算します。
たとえば将来的に価値の上昇が見込まれる不動産は、生前贈与しておくことで、節税できる可能性があります。
ただし贈与時には、相続時に適用できる控除を使えないこともあります。
最適な節税方法はケースバイケースであるため、状況に応じて検討してください。
この記事では、不動産投資による節税対策について解説しました。
不動産投資によって発生した赤字は給与所得などと相殺でき、課税対象となる所得額を抑えることが可能です。
また現金を多く所有している場合、不動産投資は相続税対策としても有効です。
不動産の相続税評価額は市場価格よりも低くなることが多く、各種控除も存在します。
ただし節税効果はケースバイケースであるため、適切な節税対策は税理士へご相談ください。